Hypotéky

Někdy není možné financovat nemovitost z vlastní kapsy, a ani případné stavební spoření na to nestačí. Jako řešení se nabízí hypoteční úvěr, zvaný běžně hypotéka. Hypotéka je dlouhodobý úvěr, který je poskytován na financování investic do nemovitostí. Úvěr se vyznačuje tím, že jeho splatnost je zajištěna zástavním právem k nemovitosti (i rozestavěné), tzv. hypotékou.

• Pro zajištění hypotéky kontaktujte mě.

Zástavní právo

Toto zástavní právo se zřizuje právě k nemovitosti, která je hypotečním úvěrem financována. Jednodušeji řečeno, klient, který si vezme hypotéku za účelem výstavby nemovitosti, musí touto nemovitostí také ručit a pokud úvěr nebude schopen splatit, o tuto nemovitost přijde. Pokud mu částka, kterou mu banka při ručení nemovitostí poskytne, nestačí, může někdy zřídit zástavní právo ještě k dalším nemovitostem, případně se dozajistit formou zástavního práva k věci movité či k pohledávce. Dozajištění však nemůže nahradit hlavní zajištění – hypotéku. Od roku 2004, po vstupu ČR do evropské unie, lze ručit nemovitostí v ČR, Evropské unii nebo na území Evropského hospodářského prostoru. Zástavní právo musí být zapsáno v katastru nemovitostí.

Účelový vs. neúčelový úvěr

V dnešní době je v ČR možno získat jak účelový, tak neúčelový hypoteční úvěr (tzv. americkou hypotéku). U účelového má klient v úvěrové smlouvě přesně vymezeno, na co smí peníze použít. U americké hypotéky je možné penězi financovat cokoli a banka nemá povinnost to zjišťovat.

Jak a kde uzavřít hypotéku

Hypoteční úvěr je poskytován na základě písemné smlouvy, kterou uzavře klient s bankou. V ČR nabízí hypotéky většina bankovních institucí a některé nebankovní instituce. Nejvýznamnějšími bankami v této oblasti je Česká spořitelna, ČSOB, GE Money Bank, Komerční banka, mBank či Hypoteční banka. Smlouvu může uzavřít fyzická osoba starší 18 let, která má trvalý pobyt na území ČR či držitel průkazu o povolení pobytu člena státu Evropských společenství. Smlouvu může uzavřít i více fyzických osob najednou, právnická osoba, město či obec. 

• Pro zajištění hypotéky kontaktujte mě.

Žádost o poskytnutí úvěru

Před samotným uzavřením smlouvy, musí klient podat žádost o poskytnutí úvěru, který banka začne posuzovat až poté, co jí dodá nutné doklady. Většinou jde o doložení výše příjmů, které je možné získat od svého zaměstnavatele (v případě zaměstnance). V případě OSVČ, je nutné doložit daňové přiznání. Dalším dokladem je ocenění nemovitosti, které někdy zpracuje sama banka a výpis z katastru nemovitostí. Záleží však na konkrétní bance, jaké doklady bude požadovat. Aby banky nalákaly klienty, nabízejí většinou, že za ně zařídí např. výpis z katastru či ocenění. Někdy mohou také požadovat, aby klient uzavřel životní pojištění ve prospěch dané banky. Před uzavřením hypotéky, je tedy nutné prostudovat výhody a nevýhody u jednotlivých bank. Poradce ZFP akademie Vám pomůže v případě dotazů.

Čerpání úvěru

Pokud se banka rozhodne úvěr poskytnout, dochází k podpisu smlouvy. Po něm může klient začít úvěr čerpat, a to buď najednou nebo po částech. Úvěr je většinou poskytován do výše 70 % ceny nemovitosti, záleží však na tom, o jaký úvěr se jedná. Po vyčerpání daného úvěru, je klient seznámen s ukončením čerpání a začíná splácet.

Splácení úvěru

Jde o konstantní, obvykle měsíční nebo čtvrtletní dílčí splátky, tzv. anuity, jejichž výše se počítá na celé období splatnosti úvěru. Splátky v sobě zahrnují úroky a splátky úvěru, poměr těchto dvou složek se s každou následující splátkou mění. Vždy se nejdříve hradí úroky z úvěru a až pak se splácí jistina. Pokud je úvěr čerpán postupně, platí dlužník v průběhu čerpání pouze úroky ze skutečně vyčerpané částky. Úvěr se splácí až po úplném vyčerpání. Dále klient platí poplatky za vedení hypotečního účtu. O stavu tohoto účtu je většinou informován pravidelným měsíčním výpisem.

|Doba fixace

úrokové sazby Úroková sazba úvěru se stanovuje jako pevná na určitou dobu, nazýváme ji dobou fixace. Nejčastěji se setkáváme s dobou fixace 1, 3, 5, 10 či 15 let. Všeobecně platí, že čím delší je doba fixace, tím větší je úroková sazba. Po uplynutí doby fixace, je klient o tomto informován a úroková sazba může být změněna podle nových podmínek na trhu. Pokud dlužník s novými podmínkami nesouhlasí, může úvěr předčasně splatit a odstoupit od úvěrové smlouvy.

|Refinancování stávající hypotéky

Po skončení doby fixace se tedy klient může rozhodnout, zda přijme novou úrokovou sazbu, nebo úvěr doplatí.
K doplacení může sloužit tzv. refinancování úvěru, které bývá zpravidla s nižší úrokovou sazbou. Pokud se k tomuto kroku rozhodnete, je dobré si vybrat novou úvěrující banku s dostatečným předstihem - cca 2 měsíce před koncem fixace.
POZOR: ne každé refinancování musí být pro klienta výhodné!

• Pro porovnání stávající hypotéky a možnosti refinancování kontaktujte mně.

|Výše úrokové sazby

Všeobecně se úrokové sazby pohybují okolo 5 - 7 %, výrazně dražší jsou neúčelové hypotéky, které se pohybují okolo 8 %. Výhodou hypotéky je, že úroky je možno podle zákona odečíst od základu daně z příjmů, a to až do částky 300 000 Kč. Pokud je účastníků hypotečního úvěru více, provádí odpočet jen jeden nebo všichni rovným dílem.

|Účelový hypoteční úvěr

Teď se zaměříme na účelové hypoteční úvěry, které stále na českém finančním trhu převládají. Peníze takto získané, může klient použít pouze na účely, které jsou uvedené ve smlouvě. Většinou jde o koupi nemovitostí, výstavbu nemovitosti, rekonstrukci, modernizaci či opravy nemovitosti, refinancování dřívější investice apod. Každá banka si tyto účelu určuje individuálně, je proto dobré prostudovat si konkrétní podmínky. Možnosti čerpání účelového hypotečního úvěru Účelové hypoteční úvěry se obvykle poskytují do výše okolo 60 - 80 % hodnoty nemovitosti. Někdy nabízejí banky i 100 % hodnoty. Maximální výše hypotéky je limitována schopností splácet, minimální většinou určitou částku (okolo 300 000 Kč). Doba splatnosti úvěru je od 5 do 40 let, nejpozději do 70 let věku klienta (i zde záleží konkrétní podmínky na bance). Jak jsme již zmínili, úroky se pohybují okolo 5 – 7 % a závisí na době fixace úrokové sazby.

Neúčelový hypoteční úvěr (americká hypotéka)

Neúčelové hypoteční úvěry mají podobnou charakteristiku jako účelové, až na pár výjimek. Nejčastěji jsou tyto úvěry srovnávány s klasickými spotřebitelskými úvěry, oproti kterým mají mnoho výhod. Banky je začaly poskytovat až v roce 2004, odkdy podle zákona nemají povinnost zjišťovat, na co jsou poskytované peníze používány. Jak tedy z názvu úvěru vyplývá, nemají finanční prostředky stanovený účel využití a banka nebude tento účel zkoumat.

Výhody vs. nevýhody neúčelového úvěru

Hlavní výhodou neúčelového úvěru je možnost získat velkou částku peněz na nákup jakéhokoliv zboží. Tuto možnost poskytují i běžné spotřebitelské úvěry, ale u nich nezískáme tak vysokou částku (získáme částku řádově ve stech tisících Kč). Je zde i delší doba splatnosti a tím pádem větší rozložení jistiny do jednotlivých splátek. Avšak, jak již bylo řečeno, mají úvěru o hodně větší úrokové sazby (okolo 8 %), a to jak oproti běžným hypotékám, tak oproti spotřebitelským úvěrům. Dále je také nutno ručit za úvěr nemovitostí (jako u klasického úvěru) a klient může o nemovitost přijít. Úvěr je ovšem většinou možno předčasně splatit, a to bez jakýchkoliv sankcí.

Možnosti čerpání neúčelového hypotečního úvěru

Velikost neúčelového hypotečního úvěru je také většinou limitována nějakou hranicí (zhruba 5 - 10 milionů). Většinou se poskytuje max. do výše 70 % hodnoty zastavené nemovitosti. Má určenou i minimální částku (zhruba 200 000 Kč). Doba splatnosti je nejčastěji 20 let, což je výhodou, ve srovnání se spotřebitelským úvěrem (doba splatnosti cca 5 let).

• Pro zajištění hypotéky kontaktujte mně.

Stavební spoření

Stevební spoření v České republice vzniklo za účelem podpory řešení bytové situace občanů. Jedná se o komplexní finanční produkt poskytovaný stavebními spořitelnami. V jeho rámci může klient spořit, může požádat o úvěr ze stavebního spoření, nebo o překlenovací úvěr a může také využívat státem poskytované podpory stavebního spoření.

Stavební spoření je výhodnou formou uložení úspor, neboť vedle výhodné úrokové sazby, která je vyšší, než na jiných spořících produktech, je podpořeno 15% státní podporou a navíc jsou úrokové výnosy osvobozeny od daně. Úspory jsou pojištěny a po 6-ti letech je možno využít jich k libovolnému účelu.

Překlenovací úvěr

Pokud klient nesplní některou z podmínek nutných pro poskytování řádného úvěru ze stavebního spoření (např. spoří méně než 2 roky, nevložil na účet dostatečný procentní podíl cílové částky, nebo nedosáhl potřebné výše hodnotícího čísla), může požádat o překlenovací úvěr.

Překlenovací úvěr slouží především k rychlému získání finančních prostředků a k překonání doby mezi uzavřením smlouvy a získáním nároku na řádný úvěr ze stavebního spoření. Překlenovací úvěr lze kdykoli celý splatit a zaplacené úroky z úvěru lze odečítat od základu daně. Může být vhodnou alternativou k hypotečnímu úvěru - bývá přidělen poměrně rychle a může být čerpán i ve vysokých částkách.

Řádný úvěr ze stavebního spoření

Stavební spoření nabízí možnost čerpání úvěru za výhodné sazby garantované po celou dobu splácení. Řádný úvěr ze stavebního spoření je poskytován po uplynutí minimálně dvou let stavebního spoření. Lze ho použít pouze na financování bydlení a je možné i vhodné kombinovat též s hypotékou. Úvěr lze kdykoli jenorázově splatit. Zaplacené úroky z úvěru lze odečítat od základu daně.

Důležité upozornění: ke zjištění nákladů na úvěr nestačí jen porovnat úrokovou sazbu. Vždy se musí porovnávat RPSN, která zahrnuje všechny ostatní náklady s úvěrem spojené!

• Při rozhodování zda zvolit hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření kontaktujte mně.